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加拿大市中心办公空置率2023年末创新高?

根据商业地产和投资公司CBRE的数据,加拿大全国市中心办公空置率在2023年末达到创纪录的19.4%。

CBRE表示,尽管对冠状病毒大流行的响应在这些数据中起到了一定作用,一个“健康”的办公空置率应该在10%到12%之间,推动更多人采取远程工作,但这远非唯一的贡献因素。

A map showing overall office vacancy rates (including downtown and suburban) across Canada

上升的空置率有四个主要原因。总体而言,由COVID-19引发的远程办公转变对办公市场产生了重大影响。Dynamic Funds的副总裁兼房地产投资组合经理玛丽亚·贝纳文特声称,需求中的10%到15%已经被“永久性地破坏”。

但是,CBRE加拿大研究总监马克·米汉表示,远程工作甚至不是第三季度市中心办公空置率的最大贡献因素。

他说:“新供应绝对是最大的因素。”

然后,他指出了远程办公以及“对经济衰退的担忧或对可能的经济衰退以及增长可能是什么样子的担忧”,但他表示,第四个因素与科技行业有关。

“特别是在多伦多和温哥华,但也在滑铁卢、渥太华和蒙特利尔,甚至在卡尔加里一点,我们在疫情期间看到了很多来自美国科技公司的需求。这些公司本来会在旧金山湾区、西雅图、纽约和华盛顿特区开设总部,”他解释说。

“在疫情期间,我们看到了那些本来会传统地设在美国的公司大量涌入加拿大以获取廉价劳动力。”

米汉解释说,加拿大有大量来自本国大学的高技能科技工作者,并且可以通过“我们的移民计划提供的加速入境”引进熟练工人,使加拿大成为科技公司吸引人的地方。

然而,不久之后,科技公司的估值开始下降,“随着这一过程,他们在招聘和扩大业务方面主要停滞不前。”“这在一两年前是加拿大城市需求的一个非常重要来源。”

办公空间的需求’净吸收’大体上上升
虽然加拿大整体办公空置率在2023年最后一个季度创下了创纪录的19.4%,但在观察净吸收时,加拿大大多数地区的情况大体上是在改善的。

净吸收是衡量办公空间需求的一种方式:“租户通常是在缩减并将办公空间返还市场,还是他们占用更多空间并扩大业务呢?”

米汉以卡尔加里为例,这是一个空置率非常高但经历了显著复苏的城市。

尽管卡尔加里在2023年最后一个季度的市中心空置率高达惊人的30.2%,但值得注意的是,该市自2014年能源危机以来一直在与负的净吸收作斗争。然而,在2023年,卡尔加里的净吸收为正,为667平方英尺,大约相当于三座中等大小的办公楼。

卡尔加里还有一个“非常成功的办公楼转换计划”,该计划提供激励措施,将功能较差的办公楼改建为住宅单元。

除了卡尔加里外,米汉表示CBRE在温哥华、埃德蒙顿、渥太华和哈利法克斯看到了改善,但多伦多的大量新供应对全国数据产生了巨大影响。

仅在2023年的最后一个季度,多伦多新增了624,550平方英尺的办公空间,使当年的新增办公空间总量达到1.1百万平方英尺。

CBRE加拿大主席保罗·莫拉苏蒂在一份新闻稿中表示:“基于全球趋势,办公空间的利用率和需求正在提高。这有助于改善加拿大大多数城市的办公基本面。”“一旦新建筑工程结束,多伦多也将从整体趋势中受益,因为新供应对该市的空置率产生了最大的影响。”


总体而言,在卑诗省、艾伯塔省和大西洋地区,对办公空间的需求有所改善,而在安大略省和魁北克省的大多数地区,“第四季度需求有所减弱”。

在更本地的层面上,米汉表示温哥华经历了一个净吸收为正的年份。尽管市中心的空置率实际上略有上升,但整体空置率仍然是北美最佳的“办公市场”,市中心的总体空置率为11%。

卡尔加里和埃德蒙顿“在整个年度内缓慢但稳步改善”,随着能源行业的改善。

米汉形容多伦多的复苏是“两步前进,一步后退”。他还指出,新供应的增长导致了对“企业需要的正确空间量是多少”的决策。

“因此,他们正在从低质量的空间搬迁到高质量的建筑物。这让B级别,或者拥有较弱便利设施的低质量空间,变得非常困难,因为对这类建筑的需求水平真的急剧下降。”他表示,蒙特利尔一直相对稳定,但空置率仍然“相当高”,约为18%,远远高于三年前市中心的11%。“他们在建设中的项目的好处是几乎全部租满了。”蒙特利尔还看到了“一些小空间的活动”,即小型公司占用的小于5,000平方英尺的办公室。

CBRE的报告指出,虽然规模较小,哈利法克斯已经连续七个季度出现正的净吸收,对共享办公空间的需求仍然强劲。(Local Journalism Initiative by Mia)

参考原文链接:https://globalnews.ca/news/10216439/why-canada-downtown-office-vacancy-record-high-2023/?utm_source=notification

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